Para entender que es y cómo funciona una cooperativa de viviendas hay que tener 2 ideas claras. La primera es que las cooperativas de viviendas no tienen ánimo de lucro. La segunda es que en la cooperativa rigen los principios de participación democrática e igualdad. Dicho esto, una cooperativa de viviendas es una agrupación de personas que comparten la necesidad de una vivienda. Se unen en una cooperativa con el objetivo de conseguirla al menor coste posible y con las mejores calidades.
Una cooperativa de viviendas nace generalmente, por la necesidad que la gente tiene de acceder a una vivienda. La compra de una vivienda es sin duda, la inversión más importante que una persona realiza a lo largo de su vida. Las cooperativas de viviendas son un sistema más económico que la promoción directa para acceder a una vivienda.
Ahora, vamos a tratar de explicaros qué agentes intervienen en la vida de una cooperativa de viviendas. Debemos destacar que el entorno de las cooperativas de viviendas está muy regulado y ofrece muchas garantías.
¿Cómo funciona una cooperativa de viviendas?
Para tener claro qué es y como funciona una cooperativa de viviendas, debemos saber que en una cooperativa intervienen diferentes agentes. Y cada uno desempeña un papel importante.
Los Socios Cooperativistas:
Existe una figura fundamental en las cooperativas de viviendas: los socios cooperativistas. Como hemos dicho anteriormente, las cooperativas de viviendas unen a personas para autopromover viviendas y adquirirlas a precio de coste. Estas personas que forman las cooperativas son los socios cooperativistas. Los socios participan en la medida que quieran: con voz y voto en las reuniones de todos los socios (Asambleas) y pudiendo presentarse y ser elegido miembro del órgano de gobierno de la cooperativa.
En principio, en las cooperativas de viviendas solo pueden ser socios las personas físicas que precisen vivienda para sí y para las personas que conviven con ellos.
Es importante saber que en cualquier momento el socio puede solicitar su baja voluntaria, sin compromiso, reintegrándosele las cantidades desembolsadas.
La Asamblea General:
Es una reunión de todos los socios para decidir sobre los asuntos más importantes de la cooperativa. Marca la política de la cooperativa, cada socio tiene un voto y las decisiones se adoptan por mayoría. Existen algunas excepciones que requieren mayoría cualificada de dos tercios. Es importante recalcar que, en una cooperativa de viviendas, el socio es quien elige y decide.
A través de las votaciones de sus socios, la Asamblea General decide desde quiénes son sus representantes (elección del Consejo Rector, que es el órgano de la dirección) hasta los agentes que intervienen en la promoción, tales como empresa constructora, entidad financiera, entidad gestora, sociedad auditora, etc.
Son de dos tipos:
Asamblea General ORDINARIA: Es una reunión obligatoria y única, una vez año, para aprobar las cuentas anuales. Lógicamente, se pueden tratar otros temas que se hagan constar en el Orden del día.
Asamblea General EXTRAORDINARIA: todas las demás asambleas que se celebren durante el ejercicio económico anual. Se convocan, al igual que la Ordinaria, por el Consejo Rector, con un Orden del Día establecido
Consejo Rector
Es el órgano de gobierno, representación y de gestión diaria de la Cooperativa, sujeto a la ley, los Estatutos y la política general establecida por la Asamblea. El número mínimo es TRES, pero suele estar compuesto por CUATRO MIEMBROS (Presidente, Vicepresidente, Secretario y Tesorero). Sus acuerdos se adoptan por mayoría de votos.
La Gestora de cooperativas:
¿Están solos los socios en la adopción de sus acuerdos? No. Habitualmente cuentan con una gestora de cooperativas que estará presente en todas las reuniones, asesorándoles y guiándoles. Del mismo modo estará presente en las reuniones de asamblea. Todas las decisiones, especialmente las más importantes, contarán con el apoyo y asesoramiento de la gestora.
Aunque esto ya lo hemos explicado más detenidamente en post anteriores, conviene recordarlo. Las gestoras de cooperativas ofrecen un asesoramiento integral desde la constitución de la cooperativa hasta la entrega de llaves a los socios. Entre sus principales funciones ofrecen:
Asistencia técnica: elección de arquitectos, arquitectos técnicos e ingenieros, etc…
Asistencia jurídica: asesoran a la cooperativa de viviendas para que cumpla la legalidad.
Apoyo administrativa y contable:
Antiguamente los socios se asociaban y montaban una cooperativa. Actualmente, los bancos exigen solvencia y garantías de éxito para aportar su financiación a una cooperativa. Por eso, el modelo habitual es que una gestora experta monte el proyecto en torno a un suelo y trabaje por conseguir la adhesión de socios cooperativistas.
Es fundamental que la cooperativa cuente con una gestora de cooperativas con experiencia. Libra Gestión de Proyectos cuenta con más de 25 años de experiencia en la gestión de cooperativas de viviendas en Madrid y otras ciudades de España.
El Interventor:
La Intervención es el órgano fiscalizador de las cooperativas de viviendas, regulado en la normativa de algunas CC.AA.. Una cooperativa debe rendir cuentas de su actividad económica cada año. La Asamblea General elige, a una persona para ocuparse de censurar las cuentas y asegurar que todas las transacciones son oportunas y transparentes. Se le denomina el interventor y es uno de los socios de la cooperativa.
El Banco:
La financiación es vital para el desarrollo de la cooperativa de viviendas. Lo habitual es que el cooperativista aporte entre el 20% o 25% del coste de la vivienda, y la entidad financiera, mediante una hipoteca, aporte el resto.
Por eso el banco es un agente fundamental. Porque además de financiar también actúa de filtro inicial, ya que sólo financia aquellos proyectos que entiende viables y gestionados de manera profesional. Por eso es tan importante contar con una gestora de cooperativas experimentada y solvente, que satisfaga las exigencias de la entidad financiera.
Por último, la entidad financiera, realiza una evaluación de riesgo de los distintos cooperativistas. Garantizando que todos los socios que se incorporan al proyecto cooperativo tienen capacidad económica para ello.
El Project Monitoring:
En castellano sería algo así como “el controlador del proyecto”. Una vez otorgada la licencia de obra y obtenido el préstamo promotor, la entidad financiera impone a la cooperativa y por ende a la gestora de cooperativas la figura del “project monitoring”. Su misión es supervisar y autorizar cualquier pago efectuado por la cooperativa. Analizar y certificar que el proyecto y la obra se desarrollan dentro de las exigencias teóricas y legales necesarias y si se están cumpliendo los plazos previstos verificando que se corresponde con el objetivo previsto.
Es una de las maneras que la entidad financiera tiene de tutelar el uso que se hace del desembolso realizado por los cooperativistas y de los fondos que aporta como financiadora. En esencia, aportan seguridad y garantías de éxito al proyecto.
Libra Gestión de Proyectos
Libra Gestión de Proyectos es una gestora de cooperativas con 25 años de experiencia y más de 5.000 viviendas entregadas. Promueve Viviendas Protegidas y libres en régimen de cooperativa con precios de venta inferiores a los del mercado.
Actualmente disponemos de oficinas en Madrid, Valencia, Valladolid y Zaragoza, donde gestionamos actualmente 14 promociones con más de 1.000 viviendas.
¿Quieres comprar una vivienda en Régimen de Cooperativa? Infórmate sobre nuestros proyectos. Y si quieres más información sobre ¿Qué es y como funciona una cooperativa de viviendas? visita nuestro podcast.