Hoy queremos explicaros las Garantías de las Cooperativas de viviendas y tratar de solventar las dudas que tengáis al respecto. Las cooperativas de viviendas están fuertemente reguladas para asegurar a los socios cooperativistas unas garantías a la hora de comprar. Además, también aseguran a los socios una forma de participación y estructura democrática.

La fuente de la regulación de las sociedades cooperativas en nuestro ordenamiento jurídico es la Constitución Española. En su artículo 129.2 invita a los poderes públicos a fomentar las sociedades cooperativas mediante la legislación adecuada. Existe además un Registro de Cooperativas Nacional y otros Autonómicos, en los que es obligatorio inscribir toda sociedad cooperativa.

En el ámbito autonómico, cabe destacar que las Comunidades Autónomas tienen transferida la competencia en materia de vivienda. Esto implica que, en cuanto a la legislación aplicable a las cooperativas, coexiste la legislación nacional y las autonómicas. Pudiendo optar entre una u otra en función del proyecto a desarrollar o de las preferencias de los socios cooperativistas.

¿Son seguras las cooperativas de viviendas?

La respuesta es un rotundo si. Podemos asegurar que la compra una vivienda mediante cooperativa es muy seguro. Las leyes en torno a las cooperativas de viviendas son muy estrictas y han establecido unos controles contundentes. Aquí os dejamos respuesta a las dudas más habituales sobre las garantías de las cooperativas de viviendas.

¿Qué garantías tiene el socio de no perder las cantidades que ingresa en la cooperativa?

Tiene todas las garantías. Existen una serie de medidas que, a día de hoy, hacen esto imposible.

Aunque desde el año 1968 existía una Ley que exigía garantizar las cantidades entregadas a cuenta de una vivienda, desde la entrada en vigor de la LOE (año 2000), todas las cantidades que los socios cooperativistas entregan a cuenta de su vivienda desde el momento en el que se cuenta con licencia de obras, están obligatoriamente garantizadas por contrato de seguro o aval bancario. Esto garantiza su devolución en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de las viviendas.

Las cantidades han de desembolsarse en una cuenta especial controlada por el banco. Por lo tanto, el banco es responsable del destino que se dé a los fondos depositados en esa cuenta especial.

La figura del Project Monitoring

Durante todo el proceso de construcción el banco concedente de financiación interpone la actuación obligatoria de un Proyect Monitoring. Se trata de un especialista designado por el banco que controlará el ritmo de obra y necesidades de la promoción. El Proyect Monitoring debe autorizar cualquier disposición de cuenta bancaria, necesaria para la construcción y gastos del edificio.

Los únicos facultados por parte de la cooperativa para disponer de los saldos de las cuentas es el Consejo Rector. Son socios cooperativistas elegidos como representantes de la Cooperativa por el resto de los socios.

Además, los apoderamientos, en el caso de las Cooperativas gestionadas por Libra Gestión de Proyectos, son mancomunados. Es decir, exigen dos cualesquiera de las firmas de los apoderados para poder disponer de fondos. A destacar que la gestora no tiene ninguna de estas facultades.

Las Cuentas Anuales de las Cooperativas son auditadas por Auditor de Cuentas externo e independiente.

Otras garantías de las cooperativas

Además, la ley establece otras obligaciones a las cooperativas de viviendas para la construcción de las viviendas. Estas garantías u obligaciones, como las anteriores, se establecen para asegurar y garantizar tu futura vivienda. Entre ellas, destacan la auditoría de las cuentas de la cooperativa, su obligación de inscribirse en el Registro de Cooperativas correspondiente y los seguros de construcción.

Sin olvidar la garantía que puede ofrecer la contratación de una Entidad Gestora solvente y profesional como Libra Gestión de Proyectos. También a criterio del banco, que exige el Afianzamiento Notarial de la gestora de las responsabilidades derivadas de la concesión del Préstamo.

¿Qué responsabilidad asume el socio cooperativista por las deudas exigibles a la Cooperativa?

La responsabilidad del socio por deudas sociales está limitada al importe desembolsado como capital social para adherirse a la Cooperativa. Esta suele ser una cantidad mínima que puede oscilar entre los 50 y los 600 €.

Las Cooperativas de viviendas tienen autonomía patrimonial con relación al patrimonio de sus socios. Por lo tanto la Cooperativa responde frente a terceros con separación de responsabilidad plena.

Garantias de las cooperativas de viviendas

¿La construcción del edificio tiene las mismas garantías que la comprada a una promotora?

Exactamente las mismas garantías. Las exigidas por la Ley de Ordenación de la Edificación para todo tipo de edificios de viviendas.

 

¿Las Cooperativas de Viviendas tienen obligación de garantizar a los compradores las cantidades pagadas?

Efectivamente, las Cooperativas de Viviendas, al igual que cualquier otro promotor inmobiliario están obligadas a garantizar a los socios cooperativistas las cantidades entregadas a cuenta de su vivienda más los intereses legales. Esto lo hacen a través bien de póliza de seguro, bien a través de aval bancario.

La gestora de la cooperativa será la tomadora del seguro. A ella le corresponderá el pago de la prima por todo el período del seguro hasta la elevación a escritura pública del contrato de adjudicación. En concreto, suscribirá una póliza de seguro individual por cada adquirente de vivienda en régimen de cooperativa.

La suma asegurada debe incluir la cuantía total de las cantidades anticipadas en el contrato de adjudicación, incluidos los impuestos aplicables. Además, se verá incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por la gestora.

Estarás asegurado en todo momento. Ya que aunque la gestora de la cooperativa falte en el pago de la prima, la entidad aseguradora no podrá emplear en ningún caso esta falta de pago como excepción oponible contra el socio cooperativista. Es decir, que pague o no pague la gestora de la cooperativa la prima del seguro, la entidad aseguradora está obligada a pagarte por ley las cantidades que tú has anticipado para la adquisición de tu vivienda (siempre que se den las condiciones estipuladas para ello). El seguro te cubrirá de principio a fin hasta la entrega de las viviendas.

¿Qué es una Gestora de Cooperativas?

Las Cooperativas de Viviendas son sociedades, sin ánimo de lucro, que agrupan a personas que persiguen el objetivo común de adquirir una vivienda en las mejores condiciones de mercado. Es muy poco probable que un colectivo de personas ajenas al mundo de la construcción o la promoción inmobiliaria cuente con los medios y los conocimientos necesarios para desarrollar una promoción de viviendas. Por ello necesitan contratar una gestora de cooperativas que prestan servicios de gestión y asesoramiento a las Cooperativas en todo el proceso y en todas las etapas: desde la adquisición del terreno hasta la entrega de las viviendas.

La gestora es una sociedad mercantil que presta sus servicios de gestión y asesoramiento a la cooperativa, a cambio de un precio pactado entre ambas partes. Las gestoras de cooperativas son claves para el éxito de un proyecto. Son como el director de orquesta de los distintos instrumentos necesarios para el desarrollo del proyecto.

¿Qué función desarrollan las gestoras de cooperativas?

Hay que tener claro que no es ni la promotora (ya que la promotora es la propia Cooperativa). Ni la constructora (ésta será contratada por la Cooperativa -con el asesoramiento de la gestora- para que construya las viviendas). Ni el autor del proyecto (este es el arquitecto o estudio de arquitectura – que con el asesoramiento de la gestora- contrata la promotora (la Cooperativa) para la redacción del proyecto y habitualmente para la dirección de la obra.

La gestora es una de las sociedades, uno de los proveedores de la Cooperativa, al igual que la Constructora, el equipo técnico o la empresa auditora de cuentas. No hay que confundir la actuación de la gestora, que es un proveedor más, con la propia Cooperativa.

La Gestora de Cooperativas aporta su capacidad técnica y profesional. Pone todos sus conocimientos técnicos, jurídicos, económicos y todas las ventajas que le da su presencia y conocimiento del mercado inmobiliario a disposición de la Cooperativa. Respetando siempre el espíritu democrático del cooperativismo:  las decisiones las adoptan los socios, si bien, contando para ello con el asesoramiento de la gestora.

En resumen, las garantías de las cooperativas de viviendas, hacen de la compra por este sistema, una operación totalmente segura.

Si desea más información sobre las garantías de las cooperativas de viviendas puedes visitar nuestro podcast inmobiliario “Tu Hogar” donde abordamos este y otros muchos temas.

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